Respondemos a tus preguntas
A continuación os ofrecemos una selección de preguntas que con mayor frecuencia nos consultan nuestros clientes, esperando que os sean útiles. Si tenéis más dudas enviadnos vuestras consultas a través del formulario y os responderemos sin compromiso, o si lo preferís llamadnos. Estaremos encantadas de atenderos.
¿Es obligatorio celebrar Junta de Propietarios?
La ley de Propiedad Horizontal establece en su art. 16.1 que la Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas. Además, se reunirá en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
Por ello, sí se puede considerar obligatorio la celebración de junta una vez al año, pudiendo convocarla los propietarios (en los términos que concreta la ley) si el Presidente no lo hace.
¿Cómo se elige al Presidente/a de la Comunidad de Propietarios?
El Presidente ha de ser un propietario. Cualquiera de ellos puede presentarse de forma voluntaria y ser elegido por la mayoría de los propietarios asistentes a la Junta.
En caso de no haber ningún candidato, la elección puede realizarse por turno rotatorio, si la comunidad de propietarios tiene establecido este sistema, o por sorteo. En caso de que por ninguna de estas vías se nombre a un Presidente se puede acudir al Juez.
Es habitual que, aunque se elija a un Presidente que se haya presentado voluntariamente, se recoja en el acta el turno por rotación que hubiera correspondido para el caso que no huera habido ningún candidato. De esta forma, se reitera en cada junta el propietario que deberá asumir el cargo en caso en ausencia de voluntarios.
Mis padres son mayores, ¿puedo como hijo/a actuar en su lugar como Presidente/a?
La Ley es bastante clara al limitar el cargo de presidente a alguien que sea propietario. Hay que tener en cuanta que el Presidente es el representante de la Comunidad de Propietarios por lo que, en caso de tener que emprender acciones judiciales, por ejemplo, contra propietarios morosos, puede haber problemas.
Si se dan estas situaciones, nosotras recomendamos que se busquen alternativas como el nombramiento de un vicepresidente o vocales que acompañen a la persona elegida como Presidente durante su mandato, por ejemplo. A pesar de estos nombramientos adicionales, las funciones de presidente no podrán ser ejercidas por otro.
En cualquier caso, si la persona designada como Presidente no considera que esté en condiciones de asumir el cargo, podrá acudir al juez dentro del mes siguiente a su acceso al mismo, invocando las razones por las que considere que no puede ejercer de Presidente. El juez resolverá lo procedente designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Quiero que se trate un tema concreto en la próxima Junta
Es habitual que los propietarios deseen llevar a la Junta ciertos temas para que se traten en ella, como reparaciones de mantenimiento, que a su juicio son necesarias.
Estos temas no pueden ser tratados por la Junta a no ser que se incluyan en el orden del día de la convocatoria o que a la Junta acudan la totalidad de los propietarios y aprueben incluirlo en ese momento por unanimidad. El punto de “ruegos y preguntas” tampoco está destinado al debate de asuntos, sino que simplemente puede recoger esas solicitudes para un futuro debate en otra junta.
Como decimos, si algún propietario desea que en la junta de propietarios se debata un tema concreto la vía es comunicárselo al presidente para que lo incluya en el orden del día de la próxima junta que se celebre. No se deja a criterio del Presidente la inclusión o no, sino que es una obligación incluirlo por la mera solicitud del propietario.
Cómo impugnar acuerdos adoptados en la Junta de propietarios
Podrán impugnarlos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta (votado en contra), los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a su consignación judicial.
Se podrá impugnar el acuerdo durante los tres meses tras su adopción, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo será de un año. Para los propietarios ausentes este plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo.
Impugnar los acuerdos de la Junta no suspende su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.
¿Se pueden celebrar Juntas telemáticas?
Nuestra normativa estatal (Ley de Propiedad Horizontal) indica que la asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
La controversia en la doctrina y los profesionales dedicados a la administración de fincas reside cómo interpretar el término “personal”, si como presencia física en la reunión o no (vía telemática). Lo cierto es que existe un vacío legal.
Durante la pandemia, ante la imposibilidad de mantener reuniones presenciales, el gobierno aprobó cierta normativa (Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo) que posibilitaba la celebración telemática bajo ciertas condiciones y requisitos que pasaban, por ejemplo, porque el administrador comprobara con antelación a la junta que todos los propietarios disponían de los medios necesarios o que el secretario reconociera la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo expresase en el acta, etc.
Esta normativa dejó de estar en vigor el 31 de diciembre de 2021.
Por lo tanto, adoptando la interpretación amplia de que la asistencia a la junta de propietarios ha de ser personal, pero puede ser no “física”, se podrían celebrar juntas telemáticas siempre que así lo aprobase la comunidad en una junta previa y cumpliendo, como mínimo, los requisitos que detallaba el RD- Ley 8/2021.
En cualquier caso, dado el vacío legal existente, la vía a posibles impugnaciones de los acuerdos que se adopten en estas juntas telemáticas por aquellos propietarios que consideren que esta forma de celebración no es acorde a la ley está abierta.
¿Qué es el fondo de reserva?
El fondo de reserva es la cantidad dineraria que la comunidad de propietarios ha de tener disponible para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal.
Su cantidad no puede ser inferior al 10 por ciento del último presupuesto ordinario de la Comunidad de Propietarios. En caso de detraerse cantidades de este fondo par atender las obras detalladas más arriba, al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se han de realizar las aportaciones necesarias para reponer estas cantidades detraídas.
Es obligación de todos los propietarios contribuir a la constitución y mantenimiento de este fondo con arreglo a su respectiva cuota de participación.
Hay propietarios que no abonan las cuotas comunitarias, ¿se les puede privar del uso de servicios comunes?
La respuesta es sí.
Una de las recientes modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal ha sido precisamente esta.
El artículo 21 establece que la Junta de Propietarios puede acordar frente a los propietarios morosos dos medidas disuasorias: el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles.
Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad.
Inspección técnica de edificios (ITE)
En el marco de las Ordenanzas sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, o con denominación similar, que aprueban los diferentes ayuntamientos se establecen deberes de conservación y rehabilitación que corresponden a los propietarios de los inmuebles así como actuaciones por parte de los consistorios para su cumplimiento y, en su caso, las medidas a adoptar cuando no concurran las condiciones necesarias de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro.
Esas actuaciones son las inspecciones técnicas de edificios (ITE).
La periodicidad que cada ayuntamiento establezca para este control del estado de conservación de los edificios y construcciones lo establece cada ordenanza (en la ciudad de Madrid, por ejemplo, la primera inspección debe realizarse a los 30 años de la terminación de las obras de nueva planta o de rehabilitación con reestructuración general o total construcción y, a partir de ese momento, cada 10 años).
Esta inspección la lleva a cabo un técnico facultativo competente o una entidad de inspección técnica homologada que deberá contratar la Comunidad de Propietarios.
El contenido de las actas de inspección técnica deberá contener toda la información relativa a las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro descritas la correspondiente Ordenanza y ser presentada en el Ayuntamiento.
El resultado de la inspección puede ser favorable o desfavorable.
El resultado de la inspección será favorable cuando el edificio o construcción reúna las condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro establecidos en la normativa local correspondiente.
Si el resultado es desfavorable, los servicios municipales competentes girarán visita de inspección y propondrán la correspondiente orden de ejecución de los trabajos necesarios.
Recordemos que la obligación de efectuar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) corresponde a los propietarios de los mismos.
Para facilitar su realización, los ayuntamientos elaboran un padrón de edificios sujetos a inspección.
Informe de Evaluación del Edificio (IEE)
El Informe de Evaluación del Edificio (IEE) es un documento que recoge la valoración sobre el estado de conservación, las condiciones básicas de accesibilidad universal y la certificación de la eficiencia energética del edificio.
Están obligados a disponer de un IEE los edificios de “tipología residencial de vivienda colectiva” con antigüedad superior a cincuenta años. Según la legislación actual* son edificios de tipología residencial de vivienda colectiva aquellos compuestos por más de una vivienda con independencia de que puedan contener otros usos; así como los destinados a ser ocupados o habitados por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o residencias.
Los propietarios pueden encargárselo a cualquier técnico competente colegiado y habilitado. Las profesiones más habituales que prestan este servicio son la de Arquitecto o Arquitecto Técnico.
Este informe es muy necesario si los propietarios pretenden solicitar ayudas públicas para acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética. En este caso, el IEE deberá ser presentado con fecha anterior a la solicitud de la correspondiente ayuda.
Al recoger aspectos similares a la ITE, si cuando deba ser efectiva la obligación de disponer del IEE existe una ITE en vigor, ésta podrá ser utilizada como parte del IEE, debiendo ser completada con aquellos aspectos que falten.
(*Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. En el caso de Madrid, además, en el Decreto 103/2016 de 24 de octubre, del Consejo de Gobierno, por el que se regula el informe de evaluación de los edificios en la Comunidad de Madrid y se crea el Registro Integrado Único de Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid)